SWAMIH Fund कवर का विस्तार कर रियल एस्टेट को किया जा सकता है पुनर्जीवित, जानिए क्या कहते हैं एक्सपर्ट

नई दिल्ली, पंकज बजाज। वर्ष 2019 की अंतिम तिमाही तक, रियल एस्टेट सेक्टर कई कारणों से प्रतिकूल हालात का सामना कर रहा था और इसके परिणामस्वरूप अनेक प्रोजेक्ट्स का काम अटक गया था। ऐसे माहोल मे रियल एस्टेट सेक्टर को तत्काल सहायता उपायों की ज़रूरत थी। इन उपायों मे पूंजी का प्रवाह बेहद ज़रूरी था, ताकि उद्योग को रुकी हुई परियोजनाओं को पूरा करने में मदद मिल सके। 

सहायता उपायों की शुरुआत 'स्पेशल विंडो फॉर फंडिंग स्टाल्ड अफोर्डेबल एंड मिडिल-इनकम हाउसिंग (एसडब्ल्यूएएमआईएच) प्रोग्राम‘ के रूप में हुई। एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड की घोषणा का स्वागत किया गया था, क्योंकि इससे पूर्ण परियोजनाओं के लिए प्रीमियम का भुगतान करने के पक्ष में, किफायती आवास के लिए उपभोक्ता का व्यवहार बदल दिया था।

एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड का लक्ष्य उन अचल संपत्ति परियोजनाओं में इस फंडिंग के माध्यम से अचल संपत्ति क्षेत्र में 25,000 करोड़ रुपये तक के निवेश को इंजेक्ट करना था, जो निर्धारित योग्यता मानदंडों को पूरा करते थे। इन परियोजनाओं के पूरा होने का मतलब इस सेक्टर में बिक्री को बढ़ाकर अधिक नकदी को लाना था। 

हालांकि, कोविड-19 महामारी ने इस क्षेत्र और राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था को गहरे संकट में धकेल दिया। जहां वित्त वर्ष 2021 की पहली तिमाही के लिए राष्ट्रीय सकल घरेलू उत्पाद 23.9 फीसदी का संकुचन दिखा रहा है, वहीं रियल एस्टेट क्षेत्र 5 फीसदी से अधिक गिरावट, जबकि निर्माण क्षेत्र 50 फीसदी के संकुचन के साथ और भी खराब स्थिति में है।

इस समय, लाखों घर खरीदारों का सपना अचल संपत्ति क्षेत्र के साथ संकट में आ गया है। इसलिए यह आवश्यक है कि इस क्षेत्र को पुनर्जीवित करने के लिए बहुपक्षीय, तेज और निर्णायक उपाय किए जाएं, यह सेक्टर लगभग 5 करोड़ रोजगार पैदा करता है और राष्ट्रीय स्तर पर 250 से अधिक सहायक उद्योगों से जुड़ा हुआ है।

अधिक अचल संपत्ति डेवलपर्स के लिए एक प्रोत्साहन के रूप में धन को सुलभ बनाने के लिए एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड से संबंधित दिशानिर्देशों में संशोधन करने की तत्काल आवश्यकता है और इस तरह सीधे हजारों घर खरीदारों को लाभ देने की जरूरत है। 

फंड की वर्तमान स्कीम के अनुसार, यदि एक रुकी हुई परियोजना में मौजूदा ऋणदाता हैं, तो निधि को परियोजना में मौजूदा ऋणदाताओं से वरिष्ठ प्रभार प्राप्त करने के लिए एनओसी की आवश्यकता होती है। यह अनिवार्य है, इसका मतलब है कि एक से अधिक मौजूदा ऋणदाता के मामले में, वरिष्ठ प्रभार वाले ऋणदाता के पास संपत्ति या उसकी बिक्री पर पहला दावा है, यदि डेवलपर ऋण चुकाने में असमर्थ है।

चूंकि, एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड का उपयोग किसी अन्य ऋणदाता को मौजूदा देयता को पूरा करने के लिए डेवलपर द्वारा नहीं किया जा सकता है, कई बैंक और वित्तीय संस्थान सीनियर चार्ज को स्वीकार करने और एनओसी पर हस्ताक्षर करने से झिझकते हैं, जो फंड के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए अन्यथा पात्र परियोजना को रोक रहा है। इस चुनौती को हल किया जा सकता है, यदि एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड का एक निश्चित प्रतिशत मौजूदा उधारदाताओं को चुकाने के लिए बाध्य किया जाए, जिससे ऋणदाता को वरिष्ठ प्रभार को स्वीकार करने के लिए एक प्रोत्साहन मिल सकता है और इसके परिणामस्वरूप प्रोजेक्ट को पूरा करने में सहायता मिलती है।

एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड पॉलिसी में, अफोर्डेबल या मिड-इनकम हाउसिंग (एएमआईएच) इकाइयों को 200 वर्गमीटर कॉरपोरेट क्षेत्र के तहत इकाइयों के रूप में परिभाषित किया गया है और जिनकी कीमत मुंबई महानगर क्षेत्र (एमएमआर) में अंडर 2 करोड़ रुपए, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र, चेन्नई, कोलकाता, पुणे, हैदराबाद, बेंगलूरू और अहमदाबाद में 1.5 करोड़ रुपए से कम और शेष भारत में 1 करोड़ रुपये से कम है।

जहां यह वर्गीकरण टियर 2 और टियर 3 शहरों और अधिकांश टीयर 1 शहरों लिए उपयुक्त है, वहीं दिल्ली एनसीआर और एमएमआर में डेवलपर्स 2 करोड़ रुपये की तुलना में मध्यम आय वाली इकाइयों के लिए कहीं अधिक लागत वहन करते हैं। इसलिए यह सुझाव दिया जा रहा है कि दिल्ली एनसीआर और एमएमआर के लिए 2 करोड़ रुपए की सीमा एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड के लिए अधिक डेवलपर्स को समायोजित करने के लिए बढ़ायी जा सकती है।

वर्तमान में देयता भागीदारी (एलएलपी) एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड का लाभ उठाने के लिए पात्र नहीं है। परियोजना को विकसित करने के लिए दिशानिर्देशों में एक नई निजी लिमिटेड कंपनी को शामिल करने के लिए साझेदारी फर्म की आवश्यकता होती है। इसके अलावा, इसकी लागत को उस परियोजना की लागत के हिस्से के रूप में माना जाएगा जिसके लिए धन की मांग की जाती है। इसके बाद, यदि परियोजना योग्यता मानदंडों को पूरा करती है, फंड परियोजना को पूरा करने के लिए आवश्यक पूंजी देगा। बड़े लाभ के लिए, यह सुझाव दिया जाता है कि फंड एलएलपी के लिए भी सुलभ हो।

इस वर्ष की शुरुआत तक, देश भर के 60,000 घरों को पूरा करने में सक्षम 81 स्ट्रेस्ड प्रोजेक्ट्स के लिए निधि द्वारा लगभग 9000 करोड़ रुपये की मंजूरी दी गई थी। इसके अलावा, हाल ही में, 101 स्ट्रेस्ड प्रोजेक्ट्स के लिए 10,000 करोड़ रुपये के निवेश को 71,000 घर खरीदारों के लिए संचयी प्रभाव के साथ मंजूरी दे दी गई थी। प्रस्तावित सिफारिशों को अपनाने और रियल एस्टेट डेवलपर्स के एक बड़े हिस्से को कवर का विस्तार करने से, एसडब्ल्यूएएमआईएच फंड देश भर में रुकी हुई परियोजनाओं में लगभग 4.58 लाख आवास इकाइयों के महत्वपूर्ण हिस्से को लाभान्वित करेगा।

लेखक क्रेडाई (एनसीआर) के प्रेसिडेंट हैं। उक्त विचार लेखक के निजी हैं।